您的位置: 滨州资讯网 > 科技

皮之不存毛將焉附房地產調控背景酒店業的走

发布时间:2019-11-09 09:09:18

皮之不存 毛将焉附——房地产调控背景酒店业的走向 - 穆林专栏

(原文发表在迈点评论中)从2009年起,我们持续对青岛酒店管理学院的合作酒店进行跟踪和分析,2011年底,我们对年度的数据进行了分析,在所有实习酒店中选取了外资品牌委托管理模式的酒店,共计16家,其中业主为房地产企业的有9家,占56%,而业主为非房地产企业的7家,44%需要说明的是,学院的实习合作酒店分布在北京、上海、广州、三亚、青岛等近10个城市,所选择的16家酒店中,五星级...

(原文发表在迈点评论中)

从2009年起,我们持续对青岛酒店管理学院的合作酒店进行跟踪和分析,2011年底,我们对年度的数据进行了分析,在所有实习酒店中选取了外资品牌委托管理模式的酒店,共计16家,其中业主为房地产企业的有9家,占56%,而业主为非房地产企业的7家,44%需要说明的是,学院的实习合作酒店分布在北京、上海、广州、三亚、青岛等近10个城市,所选择的16家酒店中,五星级11家,四星级5家,涉及了洲际、温德姆、万豪、雅高、喜达屋、凯宾斯基和香格里拉多个集团和品牌(尽管香格里拉是比较多的采用带资管理,但近年来也委托管理的酒店出现,比如《阳光股份(000608)关于控股子公司委托香格里拉国际饭店管理有限公司经营管理北京阳光上东酒店项目的公告》)

为什么有如此多的房地产商成为酒店的业主,首先我们排除的原因就是“赚钱”,国内企业经营房地产业的投资回报率要远远高于高星级酒店业,五星级饭店年的投资回报周期,让房地产企业没有理由,也没有动机从事酒店业这一“陌生”领域,尽管很多房地产公司近来成立了旅游子公司和酒店管理子公司,但我们更多的将其解读为地产公司酒店越来越多后的“不得已”那么,房地产商投资酒店的动机何在很多人认为这是房地产商的“错误决策”,但这样无法解释为何房地产商的“一错再错”——不断重复的投资酒店(比如万达集团,已经开业14家五星和超五星饭店,计划到2012年形成38家五星级饭店——来自大连万达酒店建设有限公司官)

总结下来,我们认为,房地产企业投资高星级饭店的动机大致有:

1. 政治和政策需要

根据地区发展规划,地方政府对区域酒店数量进行测算,在轮到建设时,则把“重任”交给房地产企业,所以在许多地方政府的土地出让协议中,捆绑关于酒店建设的条款,而为了达到规划要求,条款通常为“A星级,投资不少于B亿元,客房数(建筑面积)不少于C,酒店集团需要是世界排名D之前……”在这样的前提下,酒店建设就成为房地产企业的“政治任务”,如果不设计、建设和运营一家酒店,连建设规划都难以获批

2. 带动周围土地、房产价格升值

“毗邻五星级酒店”是近来无数次被引用的房地产广告词之一,在google上搜索“毗邻五星级酒店”,搜索结果124,000,000条,而其中几乎都是房地产信息,可以看出,通过五星级酒店的建设,提高周围产业的含金量,通过房产销售来获取利润成为通行的盈利模式,当然,商业综合体配建酒店的盈利模式亦类似

3. 做业主的荣耀和便捷

尽管酒店,尤其是高星级酒店在获取利润方面难以与住宅开发相匹敌,但拥有高星级酒店则是身份、实力的象征,“我是**酒店的业主”这样一个业主的语言在很多国内业主口中变成了“**酒店是我的”将酒店变成实施社交、拓展人脉的场所,使企业在投融资、规划审批等方面获得“竞争优势”,早已经超出了金钱的范畴

正因为有以上的动机,房地产商做业主的酒店有时候会出现以下特点:

1. 明明不太想做,偏偏不得不做

由于业主做酒店的动机并不主要在“利润”,所以国内酒店的兴建出现了很多的独有特色,比如,设计单位不是酒店专业单位,业主总是选择委托管理而非自营,选择品牌是总是倾向于外资品牌,更有甚者,业主有时会提出:“我对总经理的人选不满意,总经理必须是外国人,尤其是长得要很‘外国’,这样我比较有面子”让我们不得不想起《大腕》中的对白:“门口站一英国管家,带一假发那种,蹦儿绅士那种,甭管有事都得说Can I Help You,Sir蹦儿有面子”

2. 硬件越来越硬,软件越来越软

从酒店筹备来看,业主应将投资合理的分摊在土建、装修、设备设施、物品采购、管理与咨询、市场营销和人员及培训等方面,但处于特殊的经营动机,房地产商业主将主要资金都投入硬件和装修往往更符合业主的核心利益:不但能更有效的起到带动房价的作用,硬件投资在满足地方政府“投资不少于**亿”条款时非常容易,反之,花在培训上面的钱在投资认定上难度则大得多

以上特点,尽管由于我们的业主也在与时俱进,随着旗下酒店的增加,许多房地产企业成立了酒店管理、酒店建设的分公司,使得酒店设计、建设和管理专业化水平不断提高,但从总体来看,国内酒店业主多样化趋势依然明显,业主不专业、干预日常管理过多的现象依然比较普遍

在以上分析的前提下,面对最严厉的房地产调控,许多地区出现了房价下跌,销售量下降的现象,在房地产业紧缩的预期下,个人对未来的判断是:

1. 酒店增长速度会明显降低

一方面是由于土地出让、房地产开发的速度降低,另一方面,国家3600万套保障房的压力之下,个人判断,不少保障房是作为土地出让捆绑的形式建设的,这样地方政府势必会减少捆绑建设的酒店数量,说白了,3600万套保障房中很多一部分是拿酒店客房换的

2. 业主与管理公司,尤其是外资管理公司的“离婚”会越来越常见

近年来,由于业主越来越强势,出现了委托管理合同越签越短的趋势,前几天问一位业主朋友:“你怎么选了这么个品牌来管理其他公司和品牌明显好许多啊,而且这个公司报价也不低”“呵呵,这个品牌是惟一一个同意委托合同签3年的集团”在委托管理合同到期时,如果业主出现了财政危机,与管理方离婚无疑是增加企业短期偿债能力的手段,“每年至少省2000万的管理费啊”“你不怕自己管理,每年利润会逐步减少么”“离了婚,后天少赚钱,不离婚,我都活不到明天,你说我该怎么选”在短期生存与长期收益之间,会有不少企业选择“留得青山在不愁没柴烧”

3. 酒店业主变更会频繁性出现

当房地产量价齐跌出现时,房地产企业是忍痛低价出售住宅,还是丢卒保车出售酒店产业来短尾求生,不同的业主会有不同的选择,但对于始终关注酒店产业的企业来讲,此时无疑是扩张规模的好时机,比如2008年底,马来西亚卓越金融有限公司,以约1亿7千万元(8千500万令吉)的价格,获得中国邮政集团挂牌出售的11家酒店

与此同时,房地产业如果陷入紧缩,也会促进酒店业的发展,比如促进酒店成本控制能力、国内酒店管理公司机会会更多等,对于某一家企业来讲,当然不希望看着酒店业冬天的到来,但从整个产业来看,我们却认为“冬天到了,春天还会远么”

生物谷
生物谷药业
拉肚子如何能快速止泻
猜你会喜欢的
猜你会喜欢的